Sur de Florida

Dónde se levantan los edificios nuevos

Los precios que siguen son precios de oferta de nuevos desarrollos de lujo, según datos publicados en julio de 2026.² Son precios de oferta, no de ventas cerradas.

Brickell y Downtown Miami

El distrito financiero y las manzanas a su alrededor, donde la bahía de Biscayne se encuentra con el río Miami. Casi todo lo nuevo aquí es un condominio en altura, y muchos se lanzan con un socio hotelero o de marca.

Desde unos $1.6 millones · de unos $1,400 a $2,200 por pie cuadrado

Edgewater

El frente a la bahía al norte del centro, donde los lotes de baja altura han dado paso a torres de cara al agua y a Miami Beach. Las vistas sobre la bahía fijan el precio de cada línea de un edificio más que casi cualquier otra cosa.

Coconut Grove

Baja, verde y frente a la bahía, con edificios de menor altura que en Brickell. Los edificios nuevos aquí son de escala boutique, con menos residencias y más amplias.

Desde unos $1.5 millones · de unos $1,200 a $2,500 por pie cuadrado

Miami Beach y las islas

De South Beach a North Beach, y las islas privadas de la bahía. Aquí los edificios son más pequeños y el suelo escasea, lo que coloca los precios más altos de la costa en las residencias frente al océano y a la bahía.

Desde unos $5 millones · de unos $3,000 a $4,000 por pie cuadrado

Sunny Isles Beach

Una estrecha isla barrera en el extremo norte de Miami-Dade, bordeada de altas torres frente al océano. La oferta es amplia, así que el piso, la vista y los acabados deciden qué residencias se venden.

Desde unos $5 millones · unos $2,000 por pie cuadrado

Fort Lauderdale

Las Olas, el Intracoastal y la playa, con un número creciente de torres de marca. Los precios siguen muy por debajo de Miami Beach para un frente de agua comparable.

Desde unos $2.5 millones · de unos $1,500 a $1,600 por pie cuadrado

West Palm Beach y Palm Beach

Un centro urbano frente al agua, al otro lado de la laguna Lake Worth desde Palm Beach, donde han surgido torres nuevas junto a un distrito de oficinas en crecimiento. Palm Beach rara vez suma edificios nuevos, así que las residencias nuevas al otro lado del agua llevan su nombre.

West Palm Beach desde unos $1.4 millones · de unos $1,100 a $1,800 por pie cuadrado

Cómo funciona una compra aquí

Un condominio nuevo en el sur de Florida suele venderse en dos pasos: una reserva reembolsable que aparta la unidad y luego un contrato de compraventa, una vez que el desarrollador ha presentado sus documentos. El contrato abre un plazo de 15 días para cancelar sin penalidad y un calendario de depósitos que a menudo llega al 30 a 50 por ciento del precio antes de la terminación. El primer 10 por ciento permanece en garantía hasta el cierre; lo que supere esa cifra puede financiar la construcción si el contrato lo permite.

Nuestras guías para compradores, en inglés, cubren cada paso: comprar en preconstrucción en Florida y comprar obra nueva en Florida, desde las garantías y las reservas hasta los gastos de cierre y la exención homestead.

Con qué trabaja aquí un desarrollador

• Registro antes de los contratos. Según la sección 718.502 (Estatutos de Florida, se abre en una pestaña nueva), un desarrollador no puede ofrecer contratos de compraventa hasta haber presentado sus documentos ante el estado, ni cerrar hasta que el estado confirme el registro. Las reservas pueden llegar antes, una vez aprobado el contrato de garantía (escrow), con depósitos reembolsables a solicitud.
• Depósitos que pueden construir. Los depósitos por encima del 10 por ciento pueden financiar la construcción cuando el contrato lo permite, lo que cambia cuánto capital propio y cuánta deuda necesita un proyecto. Eso no es posible en Nueva York.
• Reservas desde el primer presupuesto. Una asociación controlada por el desarrollador no puede renunciar a las reservas ni reducirlas, y los edificios de tres pisos o más necesitan un estudio de reservas de integridad estructural. Las cuotas mensuales forman parte del precio que comparan los compradores.
• El umbral de preventa del prestamista. El precio de lanzamiento determina cuándo se alcanza. Nuestra nota sobre el precio de lanzamiento y el umbral de preventa (en inglés) muestra cómo.
• Compradores de Nueva York. Comercializar una oferta de Florida entre residentes de Nueva York trae consigo las normas de registro de Nueva York. Nuestra página sobre Nueva York (en inglés) explica por qué.

Nuestra nota sobre lanzar en Miami y en Nueva York (en inglés) compara ambos mercados, desde el registro hasta los gastos de cierre.

Costos y normas, de un vistazo

Impuesto de timbre sobre la escritura

70 centavos por cada $100 del precio en la mayor parte de Florida, con una tasa distinta en Miami-Dade. Por costumbre lo paga el vendedor, aunque los contratos de los desarrolladores suelen trasladarlo al comprador

Derecho de cancelación

15 días desde la firma y la recepción de los documentos, plazo que se renueva con cualquier enmienda que modifique sustancialmente la oferta en perjuicio del comprador

Depósitos

El primer 10 por ciento, en garantía hasta el cierre; por encima de eso, disponible para la construcción si el contrato lo permite

Garantía

Tres años sobre la unidad desde la terminación del edificio; techo, estructura y sistemas del edificio, hasta cinco años

Homestead

Hasta $50,000 menos sobre el valor tasado de una residencia principal para la mayoría de los impuestos sobre la propiedad, $25,000 para los impuestos escolares, con aumentos anuales limitados a un máximo del 3 por ciento, para los propietarios que residan en ella al 1 de enero

Reservas

Estudio de reservas de integridad estructural para edificios de tres pisos o más; las reservas no pueden eliminarse mientras el desarrollador tenga el control

Un lanzamiento, paso a paso

1. Antes del registro. El precio, la mezcla de unidades, los planos y las amenidades se definen frente a los edificios con los que comparará el comprador. Pueden tomarse reservas una vez aprobado el contrato de garantía, reembolsables a solicitud.
2. Registro. El desarrollador presenta sus documentos ante el estado. Luego vienen los contratos de compraventa, cada uno con su plazo de 15 días para cancelar.
3. Construcción. Los depósitos llegan según el calendario; el primer 10 por ciento permanece en garantía. El informe semanal muestra si el ritmo alcanza el umbral del prestamista.
4. Terminación. Recorridos de inspección, el certificado de ocupación y los cierres, una residencia a la vez.
5. Traspaso. El desarrollador entrega la asociación a los propietarios, con un informe de inspección para cada edificio de tres pisos o más.

Qué hacemos aquí

A los desarrolladores los asesoramos antes del lanzamiento sobre precios, mezcla de unidades, planos y amenidades, el perfil del comprador y la estrategia de lanzamiento, y después informamos cada lunes sobre las ventas frente al plan. A un círculo reducido de compradores en lo más alto del mercado los asesoramos sobre qué comprar y cuándo, con acceso anticipado a edificios nuevos antes de su lanzamiento, cuando es posible. 

Fuentes

1. MIAMI REALTORS, estadísticas de julio de 2026, según Key West Citizen, 27 de agosto de 2026 (se abre en una pestaña nueva). Solo condominios existentes; se excluye la obra nueva.
2. Haute Living, “Miami Luxury New Developments: July 2026 Market Update” (se abre en una pestaña nueva), a partir del seguimiento que la propia publicación hace de los proyectos de lujo.

Información de carácter general; no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las cifras son las más recientes que pudimos verificar en las fuentes anteriores, y los mercados cambian. Revise cualquier compra o proyecto con un abogado inmobiliario de Florida.