Sul da Flórida

Onde surgem os novos edifícios

Os preços abaixo são preços pedidos em lançamentos de luxo, conforme divulgado em julho de 2026.² São preços pedidos, não de vendas concluídas.

Brickell e Downtown Miami

O distrito financeiro e as quadras ao redor, onde a baía de Biscayne encontra o rio Miami. Quase tudo o que há de novo aqui é condomínio residencial em torre alta, e muitos são lançados com um parceiro hoteleiro ou de marca.

A partir de cerca de US$ 1,6 milhão · de cerca de US$ 1.400 a US$ 2.200 por pé quadrado

Edgewater

A orla da baía ao norte do centro, onde terrenos de prédios baixos deram lugar a torres voltadas para a água e para Miami Beach. A vista da baía define o preço de cada coluna de um edifício mais do que quase qualquer outra coisa.

Coconut Grove

Baixa, verde e de frente para a baía, com edifícios mais baixos que os de Brickell. Os novos edifícios aqui têm escala de boutique, com menos residências, e maiores.

A partir de cerca de US$ 1,5 milhão · de cerca de US$ 1.200 a US$ 2.500 por pé quadrado

Miami Beach e as ilhas

De South Beach a North Beach, e as ilhas privadas da baía. Aqui os edifícios são menores e os terrenos escassos, o que leva os preços mais altos da costa às residências de frente para o mar e para a baía.

A partir de cerca de US$ 5 milhões · de cerca de US$ 3.000 a US$ 4.000 por pé quadrado

Sunny Isles Beach

Uma estreita ilha-barreira no extremo norte de Miami-Dade, ladeada por altas torres de frente para o mar. A oferta é ampla, então o andar, a vista e o acabamento decidem quais residências vendem.

A partir de cerca de US$ 5 milhões · cerca de US$ 2.000 por pé quadrado

Fort Lauderdale

Las Olas, o Intracoastal e a praia, com um conjunto crescente de torres de marca. Os preços ainda ficam bem abaixo dos de Miami Beach para uma localização à beira d’água comparável.

A partir de cerca de US$ 2,5 milhões · de cerca de US$ 1.500 a US$ 1.600 por pé quadrado

West Palm Beach e Palm Beach

Um centro à beira d’água, do outro lado da Lake Worth Lagoon em relação a Palm Beach, onde novas torres surgiram ao lado de um distrito de escritórios em expansão. Palm Beach raramente ganha novos edifícios, por isso as novas residências do outro lado da água levam o seu nome.

West Palm Beach a partir de cerca de US$ 1,4 milhão · de cerca de US$ 1.100 a US$ 1.800 por pé quadrado

Como funciona uma compra aqui

Um apartamento novo no sul da Flórida costuma ser vendido em duas etapas: uma reserva reembolsável que segura a unidade e, depois, um contrato de compra e venda, assim que a incorporadora registra seus documentos. O contrato abre um prazo de 15 dias para cancelar sem multa e um cronograma de depósitos que muitas vezes chega a 30 a 50 por cento do preço antes da conclusão da obra. Os primeiros 10 por cento ficam em garantia até o fechamento; o que passar disso pode financiar a construção, se o contrato permitir.

Nossos guias para compradores, em inglês, cobrem cada etapa: comprar na planta na Flórida e comprar imóvel novo na Flórida, das garantias e reservas aos custos de fechamento e à isenção homestead.

Com o que uma incorporadora trabalha aqui

• Registro antes dos contratos. Pela seção 718.502 (Florida Statutes, abre em nova aba), a incorporadora não pode oferecer contratos de compra e venda antes de registrar seus documentos junto ao estado, nem concluir vendas antes que o estado confirme o registro. As reservas podem vir antes, assim que o contrato de escrow é aprovado, com depósitos reembolsáveis a pedido.
• Depósitos que podem construir. Depósitos acima de 10 por cento podem financiar a construção quando o contrato permite, o que muda quanto capital próprio e quanta dívida um projeto precisa. Isso não é possível em Nova York.
• Reservas desde o primeiro orçamento. Uma associação de condôminos controlada pela incorporadora não pode dispensar nem reduzir as reservas, e edifícios de três andares ou mais exigem um estudo de reservas de integridade estrutural. A taxa mensal faz parte do preço que os compradores comparam.
• O patamar de pré-venda do financiador. O preço de lançamento define quando ele é atingido. Nossa nota sobre o preço de lançamento e o patamar de pré-venda (em inglês) mostra como.
• Compradores de Nova York. Oferecer um empreendimento da Flórida a residentes de Nova York traz junto as regras de registro de Nova York. Nossa página sobre Nova York (em inglês) explica por quê.

Nossa nota sobre lançar em Miami e em Nova York (em inglês) compara os dois mercados lado a lado, do registro aos custos de fechamento.

Custos e regras, num relance

Imposto de selo sobre a escritura (deed stamp tax)

70 centavos de dólar a cada US$ 100 do preço na maior parte da Flórida, com uma alíquota diferente em Miami-Dade. Por costume é um custo do vendedor, muitas vezes repassado ao comprador nos contratos das incorporadoras

Direito de cancelamento

15 dias a partir da assinatura e do recebimento dos documentos, prazo renovado por qualquer alteração que mude substancialmente a oferta em prejuízo do comprador

Depósitos

Os primeiros 10 por cento em garantia até o fechamento; acima disso, disponíveis para a construção, se o contrato permitir

Garantia

Três anos sobre a unidade a partir da conclusão do edifício; cobertura, estrutura e sistemas prediais, até cinco anos

Homestead (residência principal)

Até US$ 50.000 a menos no valor venal de uma residência principal para a maioria dos impostos sobre a propriedade, US$ 25.000 para os impostos escolares, com aumentos anuais limitados a no máximo 3 por cento, para proprietários que residam no imóvel em 1º de janeiro

Reservas

Estudo de reservas de integridade estrutural para edifícios de três andares ou mais; as reservas não podem ser dispensadas enquanto a incorporadora estiver no controle

Um lançamento, passo a passo

1. Antes do registro. Preço, mix de unidades, plantas e áreas comuns são definidos em função dos edifícios com que o comprador vai comparar. As reservas podem ser aceitas assim que o contrato de escrow é aprovado, reembolsáveis a pedido.
2. Registro. A incorporadora registra seus documentos junto ao estado. Em seguida vêm os contratos de compra e venda, cada um com seu prazo de 15 dias para cancelamento.
3. Construção. Os depósitos chegam conforme o cronograma; os primeiros 10 por cento ficam em garantia. O relatório semanal mostra se o ritmo atinge o patamar do financiador.
4. Conclusão. Vistorias, o certificado de ocupação (habite-se) e os fechamentos, uma residência de cada vez.
5. Transferência. A incorporadora entrega a associação aos proprietários, com um laudo de inspeção para cada edifício de três andares ou mais.

O que fazemos aqui

Para incorporadoras, assessoramos antes do lançamento em preço, mix de unidades, plantas e áreas comuns, perfil do comprador e estratégia de lançamento, e depois reportamos as vendas toda segunda-feira em relação ao plano. Para um círculo restrito de compradores no topo do mercado, assessoramos sobre o que comprar e quando, com acesso antecipado a novos edifícios antes do lançamento, quando possível. 

Fontes

1. MIAMI REALTORS, estatísticas de julho de 2026, conforme publicado em Key West Citizen, 27 de agosto de 2026 (abre em nova aba). Apenas apartamentos já existentes; imóveis novos estão excluídos.
2. Haute Living, “Miami Luxury New Developments: July 2026 Market Update” (abre em nova aba), com base no acompanhamento de projetos de luxo feito pela própria publicação.

Informações de caráter geral, não constituem assessoria jurídica, tributária ou de investimento. Os números são os mais recentes que conseguimos verificar nas fontes acima, e os mercados mudam. Revise qualquer compra ou projeto com um advogado imobiliário da Flórida.